Európske hotelové transakcie: Čo očakávať v roku 2022

Transakčný trh sa naďalej buduje, pričom sú veľmi žiadané trofejné aktíva a platformy, keďže pandémia v obchodovaní v tomto sektore nedokáže odradiť investorov.

Segmenty, ktoré boli na periférii hotelového trhu, si dokázali nájsť cestu do popredia myslí investorov, pretože produkty ako predĺžený pobyt, ktoré mohli zostať otvorené, sa stávajú čoraz atraktívnejšími.

Transakčný trh v Európe nie je tak ďaleko ako v Európe US, kde sa rozhodnutie o exekúcii prijme rýchlejšie. Európski veritelia majú povesť, že sú zhovievavejší a zameriavajú sa na svoje dlhodobé vzťahy so svojimi klientmi, čo je sčasti poháňané odlišným zmýšľaním poskytovateľov úverov a sčasti rôznymi zákonmi v rôznych jurisdikciách v regiónoch.

Európa zaznamenala určitú aktivitu v oblasti obmedzených služieb a značkových hotelov, ako aj rodinných hotelov, z ktorých posledné sa dostali pod obrovský tlak, keďže volatilné oživenie pokračuje. Aj keď vidíme veľa problémov s hotovostným tokom v dôsledku náročného vymáhania a splácania štátom zabezpečených pôžičiek, dopyt po hoteloch je oveľa väčší ako po hoteloch na trhu, čo zaisťuje, že ceny zostávajú vysoké. ešte nevideli zúfalé ceny, ktoré mnohí očakávali. Pozrime sa na hlavné európske transakcie za posledné mesiace.

V Paríži, Hotel Pont Royal v Paríži bol predaný spoločnosťou Colony Capital za nezverejnený poplatok, ktorý bol údajne viac ako 1 milión dolárov za kľúč pre lokalitu v Saint-Germain-des-Prés, v mestskej Latinskej štvrti.

Správy z Paríža tiež naznačujú, že Crowne Plaza v Neuilly sa stane súčasťou portfólia Icade v spoločnom podniku s Artbridge Investments. Predpokladá sa, že majetok – cesta mimo centra mesta – bol predaný za takmer 100 miliónov EUR a očakáva sa, že bude prerobený na bývanie s dodaním v roku 2026.

Napriek obavám z výkonnosti hotelov v centre mesta sa v tomto segmente uskutočnilo niekoľko ďalších obchodov, pričom Crowne Plaza Blackfriars, 204-kľúčový horný luxusný hotel v Londýne, bol predaný LaSalle za nezverejnenú cenu a kúpa hotela Regent. Berlín do realitných fondov spravovaných Blackstone.

Keďže pandémia bola pred pandémiou, obľúbenou destináciou pre transakcie zostalo aj Španielsko, pričom Union Investment kúpila Hotel Barcelona 1882 za 75 miliónov eur od švajčiarskeho investora Partners Group. Hotel bol premenovaný na Radisson Blu. Išlo o druhý hotel Union Investment v Barcelone a v portfóliu UniImmo: Europa, ktorý sa pripojil k Barceló Raval, ktorý získal v roku 2013.

V Madride Iberia Fund I pod dohľadom ActivumSG Capital Management predal 161-izbový Hard Rock Hotel Madrid v múzejnej štvrti spoločnosti Arlaes Management za 65 miliónov EUR. Hotel bol otvorený v roku 2021 a bude ho naďalej prevádzkovať spoločnosť Hard Rock International.

Inde v Madride Único Hotels predal Hotel Único Madrid spoločnosti A&G Private Banking za nezverejnenú sumu. Po transakcii bude spoločnosť Único Hotels naďalej prevádzkovať hotel na základe 20-ročného prenájmu, ktorý zahŕňa niekoľko možností spätného odkúpenia pre prevádzkovateľa.

V susednom Lisabone v Portugalsku kúpil fond Imofomento spoločnosti BPI InterContinental Estoril za približne 22 miliónov EUR od Fundo de Investimento Imobiliário Fechado Turístico II, ktorý spravuje TF Turismo Fundos. Stránka bude aj naďalej spravovaná IHG.

Aktíva trofejí si naďalej zachovávajú svoju príťažlivosť, pričom investori chcú jeden kúpiť a potom vytvoriť rozšíriteľnú platformu. Niekoľko blízkovýchodných suverénnych fondov sa aktívne snaží nájsť tieto vzácne aktíva alebo vytvoriť menšie skupiny luxusných hotelov na medzinárodnej úrovni. Tento koniec trhu je najviac pod tlakom nedostatku pracovnej sily, ale existuje množstvo techník, ktoré môžete použiť na prilákanie a udržanie zamestnancov (odkaz na predchádzajúci článok), čo znamená, že to nemusí byť problém.

O rezorty je väčší záujem ako kedykoľvek predtým a mnohé z nich sa počas pandémie zrealizovali kvôli ich atraktivite a odolnosti, ktoré hosťom poskytujú bezpečný a relaxačný priestor.

Kúpa spoločnosti Apple Leisure spoločnosťou Hyatt za 2.7 miliardy dolárov bola doteraz najvyšším bodom, ale v tomto segmente bude pravdepodobne viac podobných akcií, aj keď neberieme do úvahy množstvo domácich cestovných ponúk, ktoré predaj odštartoval. Roompotu na začiatku pandémie.

V jednej z mála portfóliových obchodov v tomto sektore kúpila Engel & Volkers Asset Management tri hotely v Škótsku, na Ibize a na Sardínii za približne 280 miliónov eur. Išlo o dva hotely pod značkou Seven Pines – na Ibize a Sardínii. Prvý z nich je komplex so 185 apartmánmi a nehnuteľnosť Sardínia prešla rozsiahlou rekonštrukciou a bola znovu otvorená so 76 izbami a apartmánmi. V Škótsku bol Schloss Roxburghe v Heitone pri meste Kelso otvorený ako hotel v roku 2019. V roku 600 sa malo otvoriť rozšírenie s kúpeľným komplexom s rozlohou 58 metrov štvorcových, zasadacími miestnosťami a 2022 apartmánmi.

V Európe je stále veľa neznačkových stredísk a hľadajú investorov, ktorí pridajú značku – a títo investori ľahšie nájdu veriteľov, keď existuje značka. Stále viac však vidíme, že dobrá správcovská spoločnosť, ktorá má prehľad o distribúcii, môže znamenať, že sa môžete vzdať nákladov na značku, najmä na nasýtených trhoch, ako sú Benátky, Amsterdam alebo Barcelona. Zistili sme, že k tomu prichádzajú aj veritelia a vedia oceniť, že dobrá správa aktív ponúka istotu, ktorú značka tradične poskytuje.

Zatiaľ čo poskytovanie pôžičiek sa stalo flexibilnejším, pokiaľ ide o existujúce aktíva, vývoj je stále náročnejší a vidíme množstvo skvelých produktov, ktoré sa len ťažko rozbiehajú. Očakávame, že sa to zmierni, keďže obchodovanie bude jednoduchšie predpovedať.

Teraz sa pozrime na túto nevyužitú triedu hotelových aktív v Európe: Hotely s predĺženým pobytom. Tam, kde sa financujú a robia obchody, sú aparthotely, ktoré chytajú tých veselých cestovateľov, ktorí nie sú nútení pracovať v jednej krajine, ale nemajú veľké rozpočty. Neláka ich spolubývanie, ktoré sa ukázalo ako dosť drahé, ale namiesto toho hľadajú pobyty na dva alebo tri mesiace a chcú mať možnosť postarať sa sami o seba, ale tiež mať prístup k hotelovému vybaveniu. Produkty na predĺžený pobyt boli horúcou témou dva, tri roky pred krízou, pretože v Európe v skutočnosti neexistujú. Tieto druhy produktov majú obrovský potenciál rásť v tomto regióne a boli preukázané v USA a Austrálii. Pandémia spôsobila, že ich po prvý raz použilo veľa ľudí v Európe, čo prilákalo investorov.

Najväčší majiteľ hotela v Európe, Pandox, získal Adagio Aparthotel Edinburgh za 40.5 milióna libier. Centrálna poloha hotela ho robí atraktívnym pre obchodných cestujúcich aj turistov. Nehnuteľnosť bola postavená v roku 2016 ako súčasť komplexného projektu rozvoja mesta.

V mestách ako Barcelona alebo Amsterdam, kde bol nadmerný turizmus a existujú moratóriá obmedzujúce výstavbu ďalších hotelov, sú tieto druhy produktov pod radarom. Alternatívou pre hotelového investora je vybudovať tieto luxusné produkty na prenájom s minimálnym prenájmom na mesiac a v Barcelone môžete získať 5,000 7,000 až XNUMX XNUMX EUR mesačne.

V rezortoch, ako sú napríklad Kanárske ostrovy, umožnila práca na diaľku zvýšiť dlhodobý pobyt. Samozrejme, s nižšími priemernými sadzbami, ale od začiatku pandémie sme v tomto sektore predĺžených pobytov zaznamenali dobrý výkon a tento trend bude pokračovať popri raste práce na diaľku.

Podobný model vidíte pri produktoch, ako je The Student Hotel, kde nie sú tradičným hotelom, ale zameriavajú sa na študentov, ktorí by si nemohli dovoliť bývať v apartmánoch v centre mesta, ale môžu si dovoliť zostať v nich. Dokážu prilákať zákazníkov, ktorí nemajú veľkú výplatu, no napriek tomu zarábajú dosť a môžu ich podporiť skvelým F&B a vybavením, ktoré pomáha hotelu integrovať sa s miestnou komunitou, čo z neho robí zábavu. a atraktívne miesto na pobyt.

Zotavenie zostáva nerovnomerné, ale hotely sa naďalej prezentujú ako atraktívna investícia. Pandémia znamenala, že sme zaznamenali záujem o iné prevádzkové nehnuteľnosti, ako sú sklady, ale pri hoteloch si prenajímate izbu na dennej báze. To je porovnateľné s nákupným centrom, kde potrebujete podpísať nájomnú zmluvu na pár rokov, a to je všetko. Každý deň je nová príležitosť s hotelmi, pričom hoci ide o veľmi špecializovaný trh, môžete vidieť vysokú návratnosť investícií. A ak máte správne miesto, správneho operátora a špecializovaných správcov aktív, zisky môžu byť pozoruhodné.