Obnova hotelového trhu: Pozrite sa na Nemecko, Španielsko a Grécko

• V auguste 2021, Tranio spojil svoje sily s Medzinárodným hotelovým investičným fórom (IHIF) vykonať spoločný prieskum o vplyve globálnej pandémie COVID-19 na sektor pohostinstiev od marca 2020 a zamerať sa na to, čo môžeme od trhu v budúcnosti očakávať. 
• Prieskum predložil 160 odborníkom z celej Európy otázky, ktorých cieľom je vytvoriť komplexné porozumenie apetítu, sentimentu a ďalších faktorov, ktoré sú základom medzinárodných investícií do nehnuteľností od začiatku pandémie. 
• Väčšina účastníkov prieskumu (59%) boli odborníci z oblasti nehnuteľností alebo pohostinstva, 16% boli prevádzkovatelia hotelov a 13% sa označilo za investorov. Do kategórie „Ostatní“ (12%) patrili ďalší odborníci z odvetvia, ako napríklad investiční poradcovia, vysokoškolskí profesori a novinári.

Prieskum odhalil, že väčšina expertov očakáva, že sa pohostinstvo v nasledujúcich troch rokoch zotaví, hoci situácia v niektorých krajinách bude závisieť od zaočkovanosti. Respondenti do značnej miery cítili, že nemecký, španielsky a grécky trh bude v prípade rýchleho oživenia silnejší ako ostatné. Nuansy v odpovediach respondentov navyše vrhajú svetlo na zmiešaný balíček perspektív, ktoré sú v súčasnosti na trhu v hre. 

V Spojené štáty americké 21 z 25 hotelové trhy sú v kontakte.

52% verí, že hotelový trh sa do roku 2024 zotaví

Väčšina respondentov vyjadrila presvedčenie, že trh s pohostinstvom sa do troch rokov zotaví na predkrízovú úroveň. Viac ako polovica-52%-účastníkov predpovedá návrat k normálu do roku 2024, zatiaľ čo ďalších 32% je optimistických, že sa veci do roku 2023 vrátia na úroveň pred pandémiou. 

Menej ako 7% očakáva úplné zotavenie do roku 2022. Jeden z týchto respondentov, Alexander Schneider z Nikki Beach Hotels and Resorts, očakáva, že trh s voľným časom bude mať jeden z najsilnejších rokov v roku 2022. Ostatní sú však vo svojich predpovediach opatrnejší. Jeden respondent, ktorý nezverejnil svoje meno, uviedol, že hotely v rozsiahlom sektore cestovného ruchu sa zotavia, iba ak sa zvýšia ceny a zmenia sa prevádzkové modely.

Najoptimistickejší sa zdali byť najmä prevádzkovatelia hotelov: 44% bolo rozdelených medzi očakávania úplného zotavenia v rokoch 2023 alebo 2024, zatiaľ čo 6% si vybralo rok 2022 ako rok, kedy sa situácia vráti do normálu. Investori boli naopak opatrnejší. Väčšina investorov (87%) očakáva oživenie v nasledujúcich troch rokoch a nikto neverí, že k tomu dôjde v roku 2022. 

Medzi realitnými a pohostinskými odborníkmi 51% očakáva, že sa trh v roku 2024 zotaví, zatiaľ čo 35% verí, že sa to stane o niečo skôr, v roku 2023. Asi 5% očakáva, že sa trh v roku 2022 vráti do normálu, zatiaľ čo ďalších 5% si to myslí Stane sa to v rokoch 2026 až 2030.

Napriek tomu, že väčšina investorov neočakáva rýchle zotavenie, väčšina z nich v nasledujúcich rokoch hodnotí hotelový sektor optimisticky - trend, ktorý jasne demonštruje aj Hospitality Insights. správy za druhý štvrťrok 2021. Celkovo 85% investorov podľa správy vyjadrilo pozitívny investičný výhľad pre hotelierstvo, pričom 13% bolo neutrálnych a iba 2% boli pesimistické. Hospitality Insights monitoruje nálady kupujúcich a predávajúcich v hotelovom segmente od začiatku pandémie. Hotely držia prvé miesto v zozname už tretí štvrťrok za sebou ako najlepšia investičná príležitosť na nasledujúcich 12 mesiacov, za nimi nasledujú byty a rezorty so službami.

Profesionáli sa domnievajú, že Nemecko a Španielsko zažijú najrýchlejšie oživenie v hotelierstve

Viac ako tretina (35%) respondentov sa domnieva, že nemecký trh sa odrazí rýchlejšie ako ostatné. Asi 30% verí, že sa rýchlo zotaví aj španielsky trh. 

Spomedzi prevádzkovateľov hotelov si 31% vybralo Nemecko a 25% každý poukázal na Grécko, Taliansko a Španielsko. Viac ako štvrtina, 27% realitných alebo pohostinských odborníkov si myslí, že Grécko sa bude najrýchlejšie zotavovať, ale väčšina stále hlasovala za Nemecko a Španielsko.

Viac ako dve tretiny investorov-69%-vyjadrilo najväčšiu dôveru na britskom trhu, zatiaľ čo zvyšok uviedol Nemecko a Grécko. Podľa najnovšej správy STR vykazuje britský sektor pohostinstiev najvyššiu mieru zotavenia v Európe, a to vďaka rekreačným hotelom.

Niektorí z týchto respondentov, ktorí si vybrali „iné“, uviedli v komentároch Spojené štáty, Áziu všeobecne a konkrétne Turecko a Čínu. Kirk Pankey, prezident a vrchný riaditeľ Lagundi Hospitality, vyslovil názor, že krajiny, ktoré sú zaočkované, budú mať najrýchlejšie zotavenie trhu. 

Ceny hotelov sa väčšinou nezmenili 

Podľa podstatnej väčšiny (5%) našich respondentov zostali nákupné ceny hotelov nezmenené alebo klesli o 78.6% alebo menej.

Pokiaľ ide o zmeny cien, názory skúmaných skupín sa líšia. Prevádzkovatelia hotelov tvorili najpesimistickejšiu skupinu, pričom iba 44% uviedlo, že ceny sa buď nezmenili, alebo klesli až o 5%. Medzitým sa 38% operátorov domnieva, že ceny klesli o viac ako 15% alebo dokonca o 20%. 85% realitných alebo pohostinských odborníkov a 81% investorov je zároveň toho názoru, že ceny sa nezmenili alebo klesli o približne 5%.

Kvantitatívne údaje získané v prieskume podporil riadiaci partner spoločnosti Tranio George Kachmazov, ktorý potvrdil, že napriek prebiehajúcej kríze na trhu je v súčasnej dobe prakticky nemožné nakupovať kvalitné hotelové nehnuteľnosti v dobrých lokalitách za nízke ceny.

"Ceny ovplyvňuje niekoľko faktorov: likvidita na trhu je v širšom zmysle mimo grafov, čo je dôsledkom menovej politiky štátov." Banky, teda majitelia pôžičiek zabezpečených nehnuteľnosťami v hoteli, sú verní prenajímateľom. Často sa vyhýbajú zaisteniu a zároveň poskytujú odklady pôžičiek. Všeobecne platí, že na to, aby ste si dnes kúpili hotelový majetok so značnou zľavou (s čistým výnosom z rozvoja 6% a vyšším), by ste sa mali pozrieť na projekty v nie ideálnych lokalitách, ktoré nie sú inštitucionálnej veľkosti alebo potrebujú renováciu. Tiež nehnuteľnosti s významným podielom na tržbách MICE je teraz možné kupovať so zľavou viac ako 10-20% z predpredajových cien. Podľa našich odhadov je v prípade veľkých nehnuteľností na najvyšších miestach v dobrom stave najvyššia zľava, akú je v tomto mieste možné dosiahnuť, 5-7%, “uviedol Kachmazov.

Ďalší respondenti uviedli, že v cenách hotelov je značná medzera medzi ponukou a dopytom. "Odstavenie vlastníkov od všetkej vládnej podpory spôsobí veľa preorientovania kapitálového balíka a bolesti, ktoré v tomto sektore prejdú." Transakčný trh je stále v pozastavenej animácii, “povedal jeden z investorov.

Väčšina opýtaných prevádzkovateľov hotelov uviedla, že znova prerokovali svoje podmienky prenájmu

Tento prieskum tiež odhaľuje, ako operátori reagovali na pandémiu. Väčšina tých, ktorí sa zúčastnili prieskumu (70%), uviedla, že operátori opätovne prerokovali podmienky prenájmu. Samotní operátori si podľa našich odpovedí vybrali túto možnosť asi v 59% prípadov. Pre investorov to bolo 63% a pre realitných profesionálov to bolo 74%. 

Výsledky pre odpoveď „Neplatili nájomné“ sa líšia takmer dvakrát: Samotní operátori zvolili túto odpoveď iba v 13% prípadov, zatiaľ čo investori a realitní profesionáli uviedli túto odpoveď v 26%, respektíve 25% prípadov. .

Populárnymi riešeniami operátorov počas pandémie boli aj prechod na hybridné zmluvy a zmluvy o správe s vlastníkmi, pričom tieto odpovede uviedlo 34% a 9% všetkých respondentov. Samotní operátori si zároveň vybrali tieto možnosti iba v 18% (prechod na hybridné zmluvy) a 5% (dohoda o správe) prípadov.

Mnoho hotelov počas pandémie prešlo na strednodobý a dlhodobý prenájom

Takmer polovica, alebo 41%respondentov, sa domnieva, že mnoho hotelov počas pandémie uprednostnilo strednodobé a dlhodobé prenájmy. 32% odborníkov sa navyše domnievalo, že mnohé hotely boli prerobené na coworkingové priestory, a 17% uviedlo, že otvorili kuchyne s duchmi alebo tmavé obchody.

"Veľkou zmenou, ktorá má vyjsť z pandémie, je nárast dlhodobého ubytovania, pričom hlavné reťazce vylepšujú svoje ponuky pre dlhodobých hostí," povedal jeden z účastníkov prieskumu.

Iba 10.2% uviedlo, že napriek nedávnemu rastúcemu dopytu po bývaní pre seniorov bolo mnoho hotelov prestavaných na domovy dôchodcov. Podľa špecialistov spoločnosti Tranio je prestavba hotelov na domovy dôchodcov len zriedka možná kvôli odlišným technickým požiadavkám alebo nevhodným miestam. 

Niektorí odborníci z oblasti realít alebo pohostinstva spomedzi našich respondentov uviedli, že hotely prešli na útulky pre bezdomovcov, poskytovali ubytovanie zdravotníckym pracovníkom alebo otvorili testovacie centrá na COVID. "Väčšina hotelov zostala zatvorená a len niekoľko poskytovalo verejné služby," povedala Joan E. Capella, riaditeľka pre fúzie a akvizície spoločnosti Iberolat Consulting & Investment.

Zlepšenie miery očkovania povedie k oživeniu hotelového trhu

Na otázku, čo si myslia, že by mohlo viesť k obnove po pandémii, respondenti jednoznačne poukázali na zaočkovanosť. Napriek tomu, že na túto otázku existuje niekoľko možných odpovedí, 71% respondentov tvrdilo, že miera očkovania bude najdôležitejším faktorom. Ďalšou najobľúbenejšou odpoveďou boli oživenia medzinárodného turizmu a globálnej ekonomiky, ktoré predstavovali 58%, respektíve 46%. 23% navyše verí, že hotelový trh bude oživený opätovným zavedením výstav a obchodných akcií. Jeden z expertov uviedol, že podnikateľský turizmus sa obnoví, iba „keď budú zrušené cestovné obmedzenia a ak počet očkovaných ľudí prekročí 80%“.

Jeden z respondentov uviedol bezdotykovú technológiu a AI ako nástroj, ktorý by mohol zmeniť „myslenie tovaru v oblasti cestovného ruchu a pohostinstva“.

Niektorí účastníci uviedli, že vládna podpora, najmä v Írsku a Slovinsku, pomohla sektoru pohostinstiev prežiť ťažké časy. Zástupca slovinskej realitnej kancelárie Investmond spomenul, že v Slovinsku občania dostali štátne kupóny, ktoré umožňovali 100% naplnenie miestnych hotelov. "Na realitnom trhu v Slovinsku došlo k nárastu cien o 40% od januára do augusta 2021," uviedli.

"Podľa môjho názoru okrem všeobecného hospodárskeho oživenia prispeje zvýšenie národného turizmu v príslušných krajinách k rýchlejšiemu oživeniu hotelového trhu od roku 2022," povedal Detlef Lauterbach zo spoločnosti DELA.

My v Tranio sme optimistickí aj v súvislosti s oživením hotelového podnikania a hľadáme príležitosť nakúpiť malé hotely, ktoré potrebujú obnovu so zľavou, a pripraviť ich na obdobie obnovy trhu - renovovať, optimalizovať a digitalizovať služby.

zdroj:  https://tranio.com/