Keďže ceny nehnuteľností v celej Európe klesajú, šanca na vlastný dovolenkový dom v zahraničí nemusí byť nikdy lepšia. A keďže libra zápasí s cudzími menami – vo štvrtok sa dotkla šesťmesačného minima voči euru – môže byť múdre začať konať skôr ako neskôr. Ale kde sú výhodné ponuky?
Najnovšie údaje naznačujú, že staré obľúbené Francúzsko a Španielsko si znovu získavajú svoju obľubu u kupcov dovolenkových domov. Ale obraz nie je taký pozitívny pre investorov, ktorí chcú značnú návratnosť svojich nákupov, pričom niektoré bývalé európske hotspoty teraz vyzerajú rozhodne chladne.
Podľa zámorskej hypotekárnej spoločnosti Conti sa 31 percent dopytov, ktoré zatiaľ tento rok dostala, týkalo nehnuteľností vo Francúzsku, zatiaľ čo viac ako pätina sa týkala Španielska. Clare Nessling, riaditeľka spoločnosti Conti, hovorí, že kupujúci sa držia oblastí, ktoré poznajú a ktorým dôverujú, a obracajú sa chrbtom k dobrodružnejším územiam, akými sú Bulharsko, Turecko a Dubaj.
Španielsko si udržiava svoju popularitu medzi kupujúcimi dovolenkových domov v Spojenom kráľovstve, pretože ceny výrazne klesli v dôsledku nadmernej ponuky nehnuteľností na trhu. V niektorých prípadoch ceny na pobreží Costa del Sol od vrcholu v roku 40/2006 klesli o 7 percent.
To znamená, že pre tých, ktorí vždy snívali o kúpe miesta na slnku, ale odradila ich cena, je teraz čas sa tam pozrieť.
Prebytok nehnuteľností na španielskom trhu viedol jednu britskú firmu k spusteniu služby, ktorá sa špecificky pokúšala nájsť kupcov pre „nemocné“ nehnuteľnosti, typicky prebratie, dedičstvo alebo čiastočne vymenené nehnuteľnosti.
Online realitná spoločnosť whitehotproperty.co.uk v súčasnosti predáva okolo 4,000 118.400 nehnuteľností v núdzi v obľúbených turistických destináciách s – v niektorých prípadoch – značnými zľavami. V jednom príklade bol mezonetový apartmán so štyrmi posteľami a dvoma kúpeľňami v Torrevieji znížený na 102,068 27 EUR (XNUMX XNUMX GBP), čo je XNUMX-percentná zľava z pôvodnej požadovanej ceny.
Podobne trojizbovú vilu s bazénom v turistickom hotspote, akým je Costas, možno kúpiť za 400,000 650,000 eur. Na vrchole trhu pred tromi rokmi by to stálo približne XNUMX XNUMX eur.
Stuart Law, generálny riaditeľ medzinárodnej investičnej spoločnosti Assetz, uvádza pokračujúci záujem britských kupcov o Španielsko kvôli blízkosti Spojeného kráľovstva, slnečnému podnebiu a množstvu piesočnatých pláží.
Pridanie relatívne nízkych cien nehnuteľností znamená, že Briti majú dobrú pozíciu na nákup v Španielsku – pokiaľ neočakávajú rast cien na úrovni investorov. Keďže ponuka prevyšuje dopyt, situácia nie je atraktívna pre profesionálneho developera, ktorý sa spolieha na solídne výnosy za relatívne krátke obdobie.
Law hovorí: „Španielsko je z investičného hľadiska veľmi náročné miesto na nákup, najmä ak chcete všetky svoje náklady pokryť nájomným. Nadmerná ponuka ovplyvňuje trh s prenájmom a výmenný kurz nepomáha.
„Ak sa niekto rozhodol pre dovolenkový dom, ktorý nebude prenajímať, potom je Španielsko ideálne a práve problém, ktorý by investorovi spôsobil problém, je to, čo pomáha tlačiť ceny nadol. Je tu obrovský výber a tiež veľmi dobré ceny.”
Hoci Španielsko môže mať veľa príťažlivosti, európsky kontinentálny trh s nehnuteľnosťami ako celok sa ešte nezotavil. Holandsko, Dánsko, Slovinsko a Slovensko zaznamenali v druhom štvrťroku dvojciferný pokles cien nehnuteľností.
Hlavným hororovým príbehom je však Bulharsko. Bývalý hotspot na Balkáne je teraz zakázanou oblasťou pre veriteľov aj kupujúcich, pričom údaje z katastra nehnuteľností ukazujú, že transakcie s nehnuteľnosťami sa v prvej polovici roku 35 medziročne prepadli o 2009 percent.
Ceny pozemkov v predtým módnej oblasti Čierneho mora klesli v prvých ôsmich mesiacoch roku 40 v priemere o 2009 percent v porovnaní s rovnakým obdobím roku 2008, uvádza Medzinárodná federácia nehnuteľností v Bulharsku. Všetky hlavné bulharské mestá a prímorské letoviská vrátane Sofie, Varny a Samokova, ako aj zimného strediska Borovec, hlásili za rovnaké obdobie poklesy v regióne o 50 percent.
Stuart Law varuje Britov, aby sa Bulharsku za každú cenu vyhýbali. Hovorí: „Je to hrozné; kde je dno trhu? Naša otázka bola vždy 'prečo by ste sa obťažovali?' Existuje toľko lepších miest, buď bližšie, krajšie alebo rovnako lacné. Porovnanie Španielska a Bulharska... naozaj nie je na výber. Španielsko zaškrtáva takmer každé políčko a je oveľa bližšie a jednoduchšie?
Navrhuje, že ak chcú potenciálni kupci dovolenkových domov ísť ďalej, mali by zvážiť USA, kde sa dajú nájsť nejaké výhodné ponuky. „Každý, kto niekedy túžil po vlastnom dovolenkovom dome na Floride a nedávno sa nepozeral, bude skutočne šokovaný tým, čo mohol získať. Videli sme mestské domy v Orlande v najlepších letoviskách za 50,000 70,000 – XNUMX XNUMX EUR.“
Jedným z dôvodov, prečo sa mnohí v súčasnosti Európe vyhýbajú, je stav libry. Za posledné dva roky došlo na menových trhoch k bezprecedentnej volatilite, pričom hodnota libry kolísala voči euru o viac ako 30 percent. Libra sa v súčasnosti nakupuje okolo 1.1 eura, pričom mnohí menoví analytici predpovedajú, že k parite dôjde veľmi skoro.
Stephen Hughes, riaditeľ Foreign Currency Direct, sa obáva, že libra „kolabuje“. Tvrdí, že obchodníci s menami sa zhodujú na jednej veci: „libra pravdepodobne padne rýchlo a ďaleko“.
Čo by mali existujúci alebo potenciálni európski kupci domov urobiť, aby sa ochránili, keďže sú pravdepodobné ďalšie poklesy? Mark Bodega, riaditeľ menového makléra HiFX, odporúča, aby ľudia, ktorí chcú nakupovať v zahraničí, zvážili „dopredný kontakt“. „To vám umožňuje kúpiť menu teraz a zaplatiť za ňu neskôr,“ vysvetľuje. "Budete musieť zaplatiť 10-percentný vklad teraz a 90-percentný zostatok pri splatnosti zmluvy, ale klientom to umožňuje uzamknúť sa na výmennom kurze až na jeden rok."
Julian Cunningham z medzinárodných realitných agentov Knight Frank radí britským predajcom na kontinente, aby znížili svoje požadované ceny. Hovorí: „Dômyselný predajca prenáša akýkoľvek menový zisk na potenciálneho kupujúceho vo forme zníženej požadovanej ceny. Ale bez toho, aby sa určité percento tohto zisku prenieslo na potenciálneho kupujúceho, je oveľa ťažšie uskutočniť obchod.“
Holiday home heaven: Prečo Francúzsko zostáva číslo jedna
Nie je ťažké pochopiť, prečo Francúzsko zostáva najobľúbenejšou voľbou pre Britov. Potenciálni kupci, ktorí sú ľahko dostupné po ceste, železnici a letecky, nie sú len vydaní na milosť a nemilosť nízkonákladových leteckých spoločností. Ceny nehnuteľností zostali vo Francúzsku v porovnaní so Spojeným kráľovstvom odolné a financovanie hypotékami je tiež vo veľkej miere atraktívnejšie.
Nessling hovorí: „Vo Francúzsku boli veritelia vždy o niečo opatrnejší. Rozhodne nezaujali extrémny názor ako väčšina britských veriteľov. Počas úverovej krízy sme vo Francúzsku stále dokázali získať 100-percentné hypotéky na pôžičky nad 250,000 XNUMX EUR.“
Viac ako štyri pätiny hypoték vo Francúzsku sú fixné a väčšina všetkých nových hypoték je fixovaná aspoň na jeden rok. Táto úverová stratégia je ďalším dôvodom, prečo francúzsky trh s nehnuteľnosťami celkovo funguje lepšie ako v Británii.
Napriek obdobiu poklesu cien nehnuteľností v krajine v minulom roku sa ceny vo Francúzsku v druhom štvrťroku tohto roka v skutočnosti zvýšili o 3.9 percenta, uvádza francúzska národná asociácia realitných kancelárií.
Stuart Law, výkonný riaditeľ medzinárodnej investičnej spoločnosti Assetz, súhlasí s tým, že poskytovatelia hypotekárnych úverov vo Francúzsku ponechali svoje kritériá do značnej miery nezmenené, pričom tvrdí, že keďže požičiavajú na základe cenovej dostupnosti, vo Francúzsku sa zabránilo neudržateľnému rozmachu cien. Hovorí: „V južnom Francúzsku ceny sotva kolísali, pretože banky si nemyslia, že tam majú podstatné riziko.“
