Pred kopaním šachty na peniaze družstva

Pozrite sa pred skokom z útesu

1. Kapitálový plán budovy

2. Kapitálové vylepšenia (minulá história a budúce plány vrátane odhadov nákladov a časového rámca)

3. Hypotéka na budovu (aké sú podmienky/možnosti obnovy)

4. Zmluva o správe (spoločnosť, ktorá má v súčasnosti zmluvu o správe; náklady/služby)

5. Prieskum azbestu na verejných a bytových priestoroch

6. Hnijúce okenné rámy v suteréne a iných verejných priestoroch, ktoré môžu byť vstupným bodom pre hlodavce/ploštice a poškodenie vodou

7. Vodomery/elektromery. Náklady na každý rok by sa mali prehodnotiť. Sú náklady z roka na rok podobné?

Aplikačný balík. Pozor (cesta HORE)

Existujú tri pojmy, ktoré si musí každý potenciálny kupec družstva zapamätať: akontácia, pomer dlhu k príjmu a likvidita po uzavretí.

•             Prekážka jedna: Akontácia je počiatočná hotovostná časť, ktorú kupujúci zaplatí predávajúcemu, pričom zvyšná suma bude financovaná bankou alebo iným veriteľom. Družstvá chcú, aby vlastníci mali majetok vo svojich domoch. Akontácia sa môže pohybovať od 20 do 50 percent (nie je univerzálna). Niekoľko vysoko postavených budov môže trvať na nákupoch v hotovosti bez povoleného financovania.

•             Prekážka dva: Pomer dlhu k príjmu. Výška mesačného dlhu kupujúceho vydelená jeho/jej mesačným príjmom. Pre mnohé družstvá je povolený pomer dlhu k príjmu na vrchole 25-30 percent. Mnohé rady sa pozerajú aj na celkový finančný obraz. Ak je niekto na sociálnom zabezpečení a prináša len 2100 dolárov mesačne, ale má 10 miliónov dolárov v banke alebo investíciách, pomer dlhu k príjmu nemusí byť problém. 

•             Tretia prekážka. Likvidita po uzávierke. Suma peňazí, ktorú má potenciálny kupca k dispozícii po zaplatení zálohy. To môže zahŕňať hotovosť v banke, peňažný trh a/alebo akciové fondy, akciové portfólio, štátne pokladničné poukážky, vkladové certifikáty (považované za likvidné). IRA a iné dôchodkové účty sa nepovažujú za likvidné, ani životné poistky, neinvestované akcie alebo osobný majetok (tj nehnuteľnosti, umelecké diela).

Základné pravidlo – kupujúci by mal mať dostatočnú hotovosť na zaplatenie hypotéky a výživného na dva roky pre prípad, že by jeho príjem z nejakého dôvodu skončil, napríklad prepustenie z práce alebo choroba.

Správne rady sa niekedy uspokoja s jednoročnou likviditou a jedným rokom hotovosti umiestnenej v úschove, čo potenciálnemu kupujúcemu umožňuje získať viazanú hotovosť predajom likvidných aktív v predstihu a dáva predstavenstvám pokoj.

Niektoré rady budú informovať maklérov a kupujúcich o ich numerických požiadavkách vopred, aby sa vyhli času a problémom s preverovaním ľudí s malou šancou na prijatie. Iné rady nemajú absolútne požiadavky a rozhodujú od prípadu k prípadu.

Riziká verzus odmeny

Všetky nákupy nesú riziko. V prípade kúpy družstva v New Yorku nie je veľa faktorov pod kontrolou kupujúceho, vrátane zle spravovanej budovy, lenivého družstva alebo nevyškoleného alebo nedostatočného personálu budovy. Akcionári sa možno budú musieť vysporiadať s neočakávanými osobitnými hodnoteniami, ktoré vyberá BOD za veľké opravy budov, ktoré boli neočakávané, a platby za údržbu môžu rásť rýchlejšie ako inflácia. BOD môže zmeniť podmienky podnájmu alebo iné podmienky, čím znemožní prenájom bytu a/alebo vlastníctvo domáceho maznáčika. Predaj vášho bytu môže byť výzvou z dôvodu svojvoľného odmietnutia predstavenstva potenciálnych kupcov, pretože člen predstavenstva má voči vám zášť.

Napredovať

Našli ste byt svojich snov. Váš právnik, účtovník, interiérový dizajnér, architekt a rodina sú na rovnakej vlne. S majiteľom ste sa dohodli na predajnej cene a teraz je čas uzavrieť.

Čas na zatvorenie

Čas uzávierky co-op v NYC môže trvať 2-3 mesiace od podpísania kúpnej zmluvy; v SKUTOČNOM svete však dĺžka času potrebného na uzavretie závisí od mnohých faktorov a môže byť mimo priamej kontroly kupujúceho:

1. Nákup sponzorského bytu v hotovosti. Naplánujte si 2-3 mesiace (alebo menej) ...ale,

2. Kúpa z nehnuteľnosti s neskúseným advokátom – omeškanie

3. Balík Co-op dosky môže byť neúplný alebo obsahuje chyby – oneskorenie

4.            Riadiaci agent pomaly kontroluje žiadosť a odkladá jej odoslanie predstavenstvu – oneskorenie

5.            Družstevná rada kontroluje mnohé predaje a súťažia o pozornosť BOD – oneskorenie

6.            Balíček so stravou predložený počas prázdnin – oneskorenie

7.            Konflikty plánovania pohovoru (vy a BOD) – oneskorenie

8.            BOD nemôže urobiť rozhodnutie – oneskorenie

9.            Predávajúci alebo kupujúci nespolupracujú – oneskorenie

Záverečné náklady

•             Poplatky za advokáta. Rozsah od 1,500 4,000 do 1,000 XNUMX USD. Zvyčajne sa platí pri uzavretí transakcie. Za právneho zástupcu banky môže byť účtovaný dodatočný poplatok (XNUMX XNUMX USD).

•             Daň z kaštieľa. Hranica pre daň z kaštieľa v New Yorku je 1,000,000 1,000,000 1 USD (je nepravdepodobné, že sa kaštieľ predáva za túto cenu). Technicky sa daň považuje za daň z prevodu, ktorú platí kupujúci za nehnuteľnosti rovné alebo väčšie ako 3.9 25,000,000 XNUMX USD. Výška dane je rôzna a je odstupňovaná od XNUMX percenta, ktorá sa zvyšuje na základe rozpätia nákupných cien až po maximálne XNUMX percenta pri nehnuteľnostiach XNUMX XNUMX XNUMX $ alebo viac.

•             Názov Poistenie (Iba byty). Kúpa bytu a získanie hypotéky si vyžaduje poistenie vlastníctva a zvyčajne ide o 0.45 percenta z kúpnej ceny. Získava sa na ochranu kupujúcich a veriteľov pred nárokmi na vlastníctvo nehnuteľnosti pred vlastníctvom domu.

•             Evidencia hypotéky Daň (iba byty). To vyžaduje, aby kupujúci zaplatili 1.8 percenta zo sumy hypotéky nižšej ako 5,000,000 1.925 500,000 USD a 2,000,000 percenta zo sumy hypotéky nad 20 1.925 USD. Ide o výšku úveru a nie o kúpnu cenu. Za priemerný byt na Manhattane za 1,600,000 30,800 XNUMX USD s XNUMX-percentným znížením sa účtuje XNUMX-percentný poplatok za pôžičku vo výške XNUMX XNUMX XNUMX USD vo výške približne XNUMX XNUMX USD za samotnú daň z evidencie hypoték.

•             Flip Tax (Družstvá). Ide o poplatok za prevod zaplatený družstvu počas transakcie predaja družstevného bytu. Poplatok nie je technicky daňou, a preto nie je odpočítateľný ako daň z nehnuteľnosti. Výška prevrátenej dane a kto ju platí (kupujúci alebo predávajúci) sa líši od družstva k družstvu. Informácie sú vo všeobecnosti uvedené v zákonoch o prenájme budov alebo družstvách.

•             Dodatočné poplatky. Poplatky za hypotéku, náklady na prekódovanie, vedľajšie a pod.

•             Dane z prevodu štátu New York a NYC (Len nové developerské byty). (prevu.com)

Konečne

Keď je obchod konečne dokončený, kupujúci dá predávajúcemu svoje peniaze. Predávajúci dá kupujúcemu listinu (pre byty) alebo vlastnícky prenájom (pre družstvá) a každý pokračuje vo svojom živote.

Záverečná poznámka

Pre svoje zdravie som sa presťahoval do New Yorku.

Som paranoidný a bolo to jediné miesto, kde boli moje obavy oprávnené. (Anita Weissová)

© Dr. Elinor Garely. Tento článok o autorských právach vrátane fotografií sa nemôže reprodukovať bez písomného súhlasu autora.

Série:

Časť 1. New York City: Pekné miesto na návštevu, ale... Naozaj tu chcete žiť?

Časť 2. Družstvá v krízach

Časť 3. Predávate co-op? Veľa štastia!

Časť 4. Co-ps: Kam idú vaše peniaze

V neposlednom rade:

Časť 5. PRED KOPÁNÍM DRUŽSTEVNEJ JAMY NA PENIAZE