Počas vrcholenia pandémie, keď bolo cestovanie povolené, mnohí sa vyhýbali hotelom a hrnuli sa do krátkodobých prenájmov. Cestovatelia vyhýbali mestám a navštívili sme pláže, ostrovy, hory – kdekoľvek s priestorom na lakte, ktorý nám umožnil uniknúť z domovov, kde sme žili/pracovali/školili/rekreovali. Viac ako 75 % hotelových izieb v USA bolo neobsadený v apríli 2020 a v auguste 2020 sa miera obsadenosti mestských hotelov znížila o viac ako polovicu na národnej úrovni v porovnaní s augustom 2019.
Teraz sa kyvadlo otočilo opačným smerom. Hotely sa plnia najmä v mestách. Priemerná obsadenosť hotelov v USA v roku 2023 je na dobrej ceste dosiahnuť 63.8%, blízko k predpandemickej úrovni 65.9 %; a od začiatku roka do 5. septembra 2023 bola priemerná obsadenosť hotelov v New Yorku 87.5% kapacity. Na druhej strane, silný rast ponuky by mohol veľmi dobre znížiť mieru obsadenosti na krátkodobé prenájmy v rokoch 2023 a 2024.
Služobné cesty prispievajú k nárastu obsadenosti hotelov. Podľa Správa o stave cestovania za rok 2023 podľa Skift Research, 56 % obchodných cestujúcich opýtaných v marci 2023 cestovalo za posledných šesť mesiacov viac ako pred vypuknutím pandémie COVID-19, zatiaľ čo len 21 % cestovalo menej. Služobné cesty sa však pravdepodobne nevrátia na úroveň z roku 2019 skôr neskoro 2024 alebo začiatkom roku 2025.
Flexibilné/hybridné pracovné situácie umožňujú ľuďom viac cestovať a zostať dlhšie, čo vedie k ich nárastu voľný čas (spojenie podnikania a cestovania): Očakáva sa, že globálne výdavky cestovateľov za zábavou sa do roku 2027 viac ako zdvojnásobia (360 miliárd USD) v porovnaní s rokom 2021 (150 miliárd USD). Skift uvádza, že niektoré spoločnosti dokonca menia politiku, aby splnili očakávania svojich zamestnancov v oblasti spokojnosti. Podľa ich výskumu:
- 46 % ponúka flexibilný pracovný čas
- 54 % povzbudzuje zamestnancov, aby si pred alebo po pracovnej ceste venovali osobný čas
- 34 % preplatí niektoré výdavky na osobnú dovolenku (nárast z 26 % v roku 2021)
Uvedomujúc si to, rastúci počet hotelov uspokojuje obchodné potreby hostí a ponúka priestory na spoluprácu a stretnutia, večierky vo vstupnej hale a súkromné stravovacie podujatia. Možno v dôsledku týchto zásad cestovalo 30 % obchodných cestujúcich v USA opýtaných spoločnosťou Skift na dlhší čas (viac ako 10 dní) mimo domova.
Napriek tomu existujú protichodné údaje o obnove obchodných ciest. Rastúca inflácia podľa Skift tlmí výdavky na cestovanie. Stretnutia, ktoré sa kedysi (tj pred pandémiou) zdalo, že sa museli konať osobne, sa teraz zdajú byť v poriadku cez Microsoft Teams alebo Zoom. Vzhľadom na tieto a ďalšie úvahy môže chvíľu trvať, kým sa výdavky na služobné cesty úplne vrátia.
ZDROJ: Skift
A skutočne, vyhliadky obchodných ciest sú trochu pesimistické: Približne 25 % opýtaných obchodných cestujúcich v USA a viac ako 50 % opýtaných obchodných cestujúcich v Spojenom kráľovstve sa domnieva, že „je veľmi nepravdepodobné, že [služobné cesty] ešte niekedy dosiahnu úroveň z roku 2019“.
Napriek tomu, ako sme poznamenali na začiatku, túžba cestovať je práve teraz silná.
Aj keď 60 % spotrebiteľov v USA, ktorí sa zúčastnili prieskumu spoločnosti Skift, uviedlo, že inflácia ovplyvní spôsob, akým zamýšľajú cestovať, stále uprednostňujú výdavky na cestovanie pred inými položkami podľa vlastného uváženia, ako je alkohol, stravovanie a luxusný tovar. V skutočnosti len 5 % respondentov prieskumu plánovalo v prvom štvrťroku 1 znížiť cestovné/dopravné výdavky. Okrem toho sa výdavky na ubytovanie od februára 2023 do februára 43 medziročne zvýšili o 2022 %.
ZDROJ: Mastercard SpendingPulse
Čo nám hovoria čísla o odvetví ubytovania
ZDROJ: STRI
ZDROJ: NLC
ZDROJ: Skift
ZDROJ: Skift
ZDROJ: Skift
ZDROJ: Výskum Grand View
Hotely sú späť (och, áno)
Spoločnosť Skift predpovedá, že príjmy z hotelov budú v roku 2023 extrémne blízke úrovniam pred pandémiou, iba 1 % pod úrovňou z roku 2019. Ide o výrazné zlepšenie v porovnaní s výnosmi hotelov v roku 2022, ktoré boli o 8 % nižšie ako v roku 2019.
Príjmy však nehovoria všetko.
Hoci sa priemerné denné sadzby (ADR) a miera obsadenosti zvyčajne obnovujú vo vzájomnom tempe, ich cesty sa rozchádzajú. Výnosy za dostupnú izbu (RevPAR) vzrástli od roku 8 do roku 2019 v Severnej Amerike o 2022 % a ADR o 14 %, no obsadenosť klesla o 5 %. Vyššie denné sadzby pomáhajú vrátiť príjmy z hotelov takmer späť na úroveň roku 2019, a to aj napriek stále zníženej miere obsadenosti.
Rýchly posun vpred do septembra 2023 a obsadenosť USA vykazuje známky výrazného rastu. Americký hotelový priemysel predal a takmer špičkový počet izieb ten mesiac.
ZDROJ: Náklady
Krátkodobé prenájmy sú stále silné (väčšinou)
Hotelový sektor historicky prekonal krátkodobé prenájmy (STR) – odhliadnuc od pandémie – a dnes je opäť na vrchole s 85 % podielom na trhu. Ale „krátkodobé prenájmy sú uzavretie medzery s hotelmi.” STR takmer zdvojnásobili svoj podiel na trhu len za šesť rokov, z 8 % v roku 2018 na približne 15 % v roku 2023. Podľa spoločnosti Skift sú krátkodobé prenájmy teraz v USA na trhu 67 miliárd USD, čo predstavuje 18.6 % z celkového sektor ubytovania.
V skutočnosti priemysel STR vzdoroval predpovediam „Airbnbust“ počas prvej polovice roku 2023. Ak silný rast ponuky povedie k druhému roku poklesu obsadenosti v roku 2023, sadzby pravdepodobne neklesnú tak, ako sa pôvodne očakávalo. Skutočne, obsadenosť by mala v dohľadnej budúcnosti zostať vyššia ako štandardy pred pandémiou. Zatiaľ čo ponuka od doby pred pandémiou neustále rástla, AirDNA (prostredníctvom Skift) hovorí, že reči o „nadmernej ponuke“ sa zdajú byť neopodstatnené.
ZDROJ: AirDNA
To neznamená, že na ceste neboli hrbole. Prebytok ponuky STR znížil priemerné nočné sadzby: Hoci nočné rezervácie v celej krajine vzrástli 9% medziročne v júli 2023 RevPAR klesol 2.3% medziročne, na 235.50 USD.
ZDROJ: AirDNA
Spoluzakladateľ a generálny riaditeľ Airbnb Brian Chesky vo svojom prejave na globálnom fóre Skift v septembri 2023 priznal, že veľa Airbnb „funguje pri veľmi nízkej obsadenosti, možno 20% alebo 30%.“ Poznamenal, že účtovanie o niečo menej za noc by mohlo pomôcť zvýšiť obsadenosť.
Menej rezervácií v STR nemusí nevyhnutne znamenať viac rezervácií v hoteloch alebo naopak. Pravdou je, že hotely aj STR majú čo ponúknuť. Podľa Cheskyho sa hotely a Airbnb prekrývajú, ale menej, ako by ste si mysleli.
To by sa mohlo zmeniť.
Hotely a STR sa učia jeden od druhého
Hotely a STR vo všeobecnosti pokojne koexistujú a slúžia rôznym potrebám, ale súťaž pre tých istých zákazníkov. Výsledkom je, že hotely a STR sa navzájom poučia. „Prevádzkovatelia krátkodobých prenájmov aj hotelov uvažujú o tom, ako obslúžiť toho istého spotrebiteľa,“ poznamenáva Skift.
Hostitelia na krátkodobý prenájom môžu napríklad prestať vyžadovať od hostí prácach pred odchodom, najmä ak si hostitelia účtujú vysoký poplatok za upratovanie. A profesionálni správcovia nehnuteľností poskytujú nepretržité služby, podobne ako hotelový concierge.
Medzitým do priestoru predĺženého pobytu vstupujú ďalšie hotely. Podľa Lodging Econometrics zhruba jedna tretina potrubia na výstavbu hotelov v USA, resp. 30% plánovaných izieb, sú projekty s predĺženým pobytom.
A hádaj čo? Hotely robia krátkodobé prenájmy dobre.
Do priestorov na krátkodobý prenájom vstupujú hotely
Skift poznamenáva, že hotely čoraz viac podporujú „svetobežný cestovateľ za zábavou“ a ponúka krátkodobé prenájmy. Spotrebiteľské preferencie pre STR dokonca aj na služobné cesty vedú k „zmiešaniu a zlúčeniu rôznych hráčov v odvetví ubytovania“ – ako keby to bol „zmätený stred“.
Celkovo majú STR spravované hotelom vyššie skóre za bezpečnosť, služby, jednoduchosť riešenia problémov a čistotu ako STR neprevádzkované hotelom. Majú navrch v troch „C“ pohostinnosti: upratovací personál, komerčná práčovňa a služba concierge.
ZDROJ: Skift
Zatiaľ čo niektoré krátkodobé prenájmy prevádzkované hotelom sa nachádzajú v hoteli, ktorý na ne dohliada, alebo v jeho blízkosti, hotely sa čoraz viac sťahujú do samostatných rezidenčných nehnuteľností.
Hotely prechádzajú na bývanie
Niektoré hotelové spoločnosti majú záujem rozvíjať viac 100% značkových rezidenčných nehnuteľností, pretože môžu byť pre nich ziskovejšie ako tradičné hotely.
"Je tu a veľký dopyt po samostatných rezidenciách Marriott,“ uviedla Dana Jacobsohn, riaditeľka pre rozvoj US Luxury Brands a Global Mixed-Use v Marriott International. "Vytvárajú väčšiu lojalitu k našim hotelovým značkám a my s nimi zarábame veľa peňazí." Riyan Itani, riaditeľ a zakladateľ Global Branded Residences, súhlasí: „Moja predpoveď je, že budeme mať operátorov s väčším počtom samostatných značkových rezidenčných ako spoločných [s hotelom], takže sa z nich v skutočnosti stanú viac rezidenčný manažéri ako hoteloví manažéri. .“
Zdá sa, že to platí najmä na úrovni luxusu.
Luxus je tam, kde je
Hotely s ultra luxusnými ponukami zaznamenali nedávno viac ako dvojnásobnú maržu hrubého prevádzkového zisku, z 15 % v roku 2019 na 32 % v roku 2022. Niet divu, že luxusné ponuky sú na vrchole budúceho potrubia ako percento ponuky: 5.3 % budúceho potrubia vo výstavbe v roku USA sú luxusné, 4.6 % je luxusná, 3.7 % je vyššia stredná trieda, 3 % je vyššia luxusná, 2.5 % je stredná a iba 0.9 % je ekonomika.
Samostatné značkové hotelové rezidencie — „Mysli Ritz-Carlton Residences bez skutočného hotela Ritz-Carlton“ — vzlietajú, „najmä v luxusnom priestore medzi bohatými medzinárodnými cestovateľmi“. Prvé samostatné rezidencie Ritz-Carlton boli otvorené v roku 2009 v reakcii na dopyt zákazníkov. Dnes je 17 % zo 128 globálnych značkových rezidenčných projektov Marriott samostatných.
Marriott má v príprave 100 značkových rezidenčných nehnuteľností a 27 % je samostatných. Ostatné hotelové značky, vrátane Four Seasons a Hilton, tiež rozvíjajú rezidenčné programy.
Keď hotely vstupujú do priestoru STR, hostitelia krátkodobých prenájmov čelia niektorým z nevýhod outsourcingu na profesionálneho správcu nehnuteľností.
Neočakávané nevýhody profesionalizácie
Zdá sa, že profesionálni manažéri zarábajú hostiteľom viac peňazí. Podľa spoločnosti Skift vygenerovali v roku 27 o 2019 % viac príjmov za dostupnú nočnú prémiu ako rovesníci s mamou a popom a o 34 % v apríli 2023. Možno je teda logické, že sa na nich hostitelia húfne obracali. To a skutočnosť, že byť v pohotovosti 24/7 môže byť brzda.
Veľkí prevádzkovatelia nehnuteľností (1,000 27+ jednotiek) vzrástli od apríla 2022 do apríla 2023 o 1 %, zatiaľ čo ich menší partneri (100 – 7 nehnuteľností) vzrástli len o XNUMX %. To môže znieť dobre a možno aj je, ale ako vám môže povedať každá firma, ktorá rýchlo rastie, škálovanie je ťažké. Niektorí správcovia veľkých nehnuteľností teraz zápasia s back-end operáciami.
ZDROJ: Lodgify
Ako poznamenáva Skift, „správa majetku je hra, ktorá sa hrá na zemi a jej efektívne a efektívne škálovanie zostáva ťažké.“ Je obzvlášť ťažké vybudovať správcovskú spoločnosť na národnej úrovni.
Profesionálni správcovia nehnuteľností, ktorí nalodili stovky alebo tisíce nehnuteľností, museli najať veľa ľudí, aby sa o ne postarali. Niektorí mali problém držať krok so všetkým, čo bolo potrebné urobiť, a kontrola kvality utrpela. Nešťastní majitelia STR sa obracajú na menších, miestnych správcov nehnuteľností alebo sami preberajú správu.
V snahe znížiť náklady Vacasa prepustila približne 1,300 17 pracovníkov, čo predstavuje približne 2023 % svojej pracovnej sily. Plánuje „udržať vysokú úroveň služieb“, ale niektorí investori sa obávajú. V marci XNUMX Motley Fool poznamenal, že „veľa ide o správu dovolenkového prenájmu a pre spoločnosť bude náročné udržať si štandardy služieb s menším počtom ľudí.“ V októbri 2023 ceny akcií Vacasa a Sonder (ďalšia spoločnosť vo vesmíre) prudko klesli.
Napriek skoku k profesionalizácii, ku ktorému došlo počas pandémie, jednotliví hostitelia zostávajú zďaleka najväčšou kohortou hostiteľov. Čísla sú trochu nižšie, ale len trochu: 80 % hostiteľov bolo na začiatku roka 2018 nezávislých; 73 % hostiteľov malo k marcu 20 menej ako 2023 jednotiek. Skift verí, že veľká väčšina týchto hostiteľov má len jednu alebo dve nehnuteľnosti na prenájom.
Bez ohľadu na to, ako sú spravované, rastúci počet krátkodobých prenájmov čelí existenčným problémom. Obmedzeniam STR je čoraz ťažšie vyhnúť.
ZDROJ: Skift
Mestá to myslia s obmedzovaním STR vážne
Miestne samosprávy od Honolulu po New York stanovujú limity na krátkodobé prenájmy a s presadzovaním to myslia vážne.
Niektoré komunity, ako napríklad Dallas v Texase, sú zákaz STR zo štvrtí zóna pre rodinné domy. Takéto rozhodnutia sa nerobia ľahko: Dallas diskutoval o tejto otázke štyri roky, možno preto, že zákon znamená, že až 95% registrovaných STR je nezákonných. Nariadenie nadobudlo účinnosť v júli 2023, no mesto ho odložilo do 14. decembra 2023, aby poskytli hostiteľom viac času na dodržiavanie.
New Orleans prijalo nariadenie v marci 2023, že obmedzuje STR v obytných zónach; každému prevádzkovateľovi umožňuje od 1. júla 2023 len jedno povolenie STR. Prevádzkovateľom musí byť fyzická osoba (teda nie právnická osoba) a musí bývať na tom istom pozemku ako jednotka STR. Musia tiež vyriešiť sťažnosti do jednej hodiny, mať aspoň 1 milión USD v komerčnom poistení všeobecnej zodpovednosti a uviesť číslo povolenia STR vo všetkých inzerátoch.
Po tom, čo skupina prevádzkovateľov krátkodobých prenájmov napadla ústavnosť nariadenia, mesto bolo prikázaný z výkonu predpisy STR až do odvolania. New Orleans nebude akceptovať žiadosti o žiadne nové licencie na krátkodobý prenájom alebo obnovenie licencie STR, kým sa problém nevyrieši.
To je len zlomok toho, čo sa udialo v roku 2023. Nové požiadavky alebo obmedzenia boli stanovené aj v r. Columbia, Južná Karolína; Kansas City, Missouri; a Sonoma County, Kalifornia. Fénix sprísňuje obmedzenia od 15. januára 2024. Louisville, Kentucky, teraz vyžaduje, aby hostitelia žili v nehnuteľnosti aspoň šesť mesiacov pred podaním žiadosti o registráciu STR.
Tieto nové pravidlá nebudú posledné.
Každá komunita zaobchádza s nariadeniami STR inak a niektoré majú holistickejší prístup ako iné. Podobne ako Dallas a Kansas City, niektoré zakazujú nové licencie STR v obytných oblastiach. Komunity, ktoré sa domnievajú, že už majú príliš veľa STR, obmedzujú počet povolených licencií a vytvárajú lotériové systémy pre nové alebo obnovujúce povolenia.
To je plán v San Diegu, ktoré má jeden z najväčších trhov s krátkodobým prenájmom v krajine.
San Diego obmedzuje krátkodobé prenájmy
Kedysi v San Diegu neboli žiadne obmedzenia na krátkodobé prenájmy. Počet STR rástol, rástol a rástol. A niektorí ľudia boli šťastní. A niektorí neboli.
V roku 2018 teda vznikla mestská rada v San Diegu prísne predpisy pre rekreačné prenájmy. Okrem iných požiadaviek by STR boli povolené len v primárnom bydlisku vlastníka nehnuteľnosti. Po referende o zrušení zákona však Rada získala dostatok podpisov na to, aby sa o nich dalo hlasovať zrušil zákon o krátkodobom prenájme a vrátil sa k rysovacej doske.
Rýchly posun do roku 2021: Mestské zastupiteľstvo schválilo a nová vyhláška STR umožnenie jedného povolenia STR na jednotlivca a obmedzenie celkového počtu dovolenkových prenájmov v celom dome na 1 % bytového fondu vo väčšine mesta. V obľúbenej dovolenkovej destinácii Mission Beach je strop oveľa vyšší 30 %. Vyhláška nadobudla účinnosť Júla 1, 2022, ale prevádzkovanie krátkodobého prenájmu v San Diegu bez licencie sa stalo nezákonným až do 1. mája 2023.
V čase, keď nariadenie vstúpilo do platnosti v roku 12,000, sa odhadovalo, že v meste bude fungovať viac ako 2022 XNUMX STR. Januára 2, 2024, mesto vydalo 8,323 XNUMX licencií nasledovne:
- 182 licencií úrovne 1 (čiastočný úväzok)
- 2,569 2 licencií úrovne XNUMX (zdieľanie domov)
- 4,490 3 licencií úrovne XNUMX (celý dom, okrem Mission Beach)
- 1,082 4 licencií úrovne XNUMX (celý dom, Mission Beach)
San Diego malo spustiť lotériu o licencie na celý dom, ale to zrušil pretože počet žiadateľov neprekročil limit mesta. Od 4. januára 2 neboli k dispozícii žiadne ďalšie licencie úrovne 2024 a zostávalo iba 929 licencií úrovne 3. (Mesto San Diego pravidelne aktualizuje údaje.)
Rovnako ako San Diego, väčšina jurisdikcií nezakazuje STR úplne. V niektorých prípadoch sú však požiadavky také, že môžu tiež. Na myseľ mi prichádza New York City.
New York: Vitajte v mojom dome
Život v New Yorku je taký viac ako v mnohých iných častiach krajiny. Je tu viac ľudí, viac jazykov a viac turisti ako v ktoromkoľvek inom meste v Spojených štátoch. Od 5. septembra 2023 je tiež viac obmedzení na krátkodobé prenájmy ako v ktorejkoľvek inej jurisdikcii, okrem úplných zákazov.
9. januára 2022 mesto New York uzákonilo svoju Zákon o registrácii krátkodobého prenájmu (Miestny zákon 18), ktorý vyžaduje, aby sa hostitelia na krátkodobý prenájom zaregistrovali na Úrade špeciálneho presadzovania (OSE) starostu a uviedli svoje registračné číslo pre krátkodobý prenájom na všetkých inzerátoch nehnuteľnosti. Okrem toho musia platformy rezervačných služieb overiť, že všetky STR na ich stránkach sú platné a nemôžu spracovať transakcie pre neregistrované krátkodobé prenájmy.
Málokto by tvrdil, že požiadavka na registráciu je neprimeraná. To sú predsa podniky. A vzhľadom na problémy, ktoré majú mnohé jurisdikcie s neregistrovanými krátkodobými prenájmami, zákaz rezervačných platforiem spracovávať transakcie neregistrovanými STR sa javí ako dôvtipný krok.
Miestny zákon 18 zachádza podľa jeho kritikov príliš ďaleko v tom, že od hostiteľov STR vyžaduje, aby žili v priestore, ktorý si prenajímajú – a aby tam boli, kým tam budú ubytovaní hostia. Taktiež obmedzuje počet platiacich hostí na dvoch a zakazuje hostiteľom žiadať o viac ako jedno registračné číslo na krátkodobý prenájom.
Na Úrad špeciálneho presadzovania v New Yorku:
„Krátkodobým prenájmom sa rozumie prenájom domu alebo bytu na akúkoľvek dobu kratšiu ako 30 dní. Nemôžete prenajať celý byt alebo dom návštevníkom na menej ako 30 dní, aj keď budovu vlastníte alebo v nej bývate. To platí pre všetky budovy na trvalé bývanie.
Krátkodobé prenájmy sú povolené len vtedy, ak bývate v rovnakej jednotke alebo apartmáne ako vaši hostia a nemáte viac ako dvoch platiacich hostí naraz. Osoba, ktorá prenajíma dom alebo byt, musí s hosťami „udržiavať spoločnú domácnosť“. V opačnom prípade je krátkodobý prenájom nezákonný. Musia sa dodržiavať aj všetky ostatné zákony týkajúce sa využívania priestoru (tj zákaz spať v oblasti, kde by to bolo nezákonné, ako je podkrovie, pivnica alebo garáž).
ZDROJ: Úrad špeciálneho presadzovania v New Yorku
Zákon bol nevyhnutne spochybnený: Airbnb a traja hostitelia krátkodobých prenájmov zažalovali New York City (samostatne) v júni 2023 a nazvali nové pravidlá „de facto zákaz krátkodobých prenájmov.“ Ale záležitosť sa rýchlo vyriešila. V auguste 2023 sudca Najvyššieho súdu v New Yorku žalobu zamietol podali Airbnb a hostitelia krátkodobého prenájmu, čím sa nariadenie uvoľňuje do platnosti 5. septembra 2023.
Pam Knudsen, vrchná riaditeľka Compliance Services v Avalare, sa pýta, ako tieto nariadenia ovplyvnia hostiteľov, ktorí si mohli dovoliť bývať v New Yorku, využili krátkodobý príjem z prenájmu, ako aj tie malé podniky, ktoré kedysi navštevovali hostia z krátkodobého prenájmu. . „Súčasťou príťažlivosti New Yorku je jeho pochôdznosť. Miestne malé podniky profitovali z toho, že návštevníci míňali peniaze v pešej vzdialenosti od miesta, kde boli ubytovaní.“
ZDROJ: Skift
Už žiadne skrývanie sa pred daňovníkom
Registrácie, ktoré teraz vyžaduje San Diego, New York a množstvo ďalších jurisdikcií, sú v nemalej miere navrhnuté tak, aby zabezpečili každý krátkodobý prenájom spĺňa všetky predpisy. Patria sem prevádzkové obmedzenia, bezpečnostné príkazy a samozrejme daňové povinnosti.
Krátkodobé prenájmy vo všeobecnosti podliehajú štátnym a/alebo miestnym daniam za ubytovanie, ale nedodržiavanie zvykov býva vysoké: Štúdia z roku 2022 od McGill University zistil, že 45 % krátkodobých prenájmov v Los Angeles bolo nezákonných. A od 12. júla 2023 1,500 1,700 až XNUMX XNUMX STR pôsobiacich vo Philadelphii alebo takmer 85% nehnuteľností mesta na krátkodobý prenájom, boli bez licencie.
Presadzovanie bolo historicky ťažké, pretože neregistrované STR lietajú pod radarom. Pre krátkodobé prenájmy je však čoraz ťažšie zostať neodhalené; stále viac a viac jurisdikcií vyžaduje od hostiteľov STR, aby zverejnili svoje čísla licencií alebo povolení na všetkých inzerátoch, vrátane zoznamov na platformách rezervačných agentov (napr. Airbnb, Booking.com a Vrbo). Berú na zodpovednosť aj rezervačných agentov.
Philadelphia zasahuje proti nelicencovaným STR požiadavkou rezervačných agentov, aby odstránili nelicencované zoznamy krátkodobých prenájmov zo svojich webových stránok. New York City bude penalizovať rezervačné platformy, ako aj hostiteľov, ak takéto požiadavky nebudú splnené. Keďže tieto mestá vidia výsledky, ostatné jurisdikcie budú nepochybne nasledovať ich príklad.
AI nájde nevyhovujúce STR
Vyžadovanie platforiem na krátkodobý prenájom na odstránenie neregistrovaných nehnuteľností je jedným zo spôsobov, ako znížiť počet nelegálnych STR v prevádzke, ale nie je to jediná stratégia, ktorá sa používa. Rastúci počet miestnych vlád vrátane Fort Worth a Galveston v Texase sa spolieha na riešenia dolovania údajov poháňané umelou inteligenciou na identifikáciu nevyhovujúcich vlastností.
Spoločnosti ako Deckard Technologies nasadzujte dátovú analytiku a strojové učenie s cieľom identifikovať porušenia vyhlášky o krátkodobom prenájme. Nástroje zoškrabú verejne dostupné rezervačné stránky na krátkodobé prenájmy a potom porovnajú nájdené nehnuteľnosti s informáciami, ktoré majú daňové úrady. Nehnuteľnosti, ktorým zrejme chýbajú príslušné povolenia a licencie, sú označené na ďalšie vyšetrovanie.
"Mestá tiež používajú túto technológiu zoškrabovania údajov na identifikáciu STR, ktoré sú registrované v štáte, ale nie v meste," hovorí Knudsen. "Keď budú mať tieto informácie, požadujú od STR, aby podávali miestne priznania a poukazovali platby za chýbajúce obdobia." Hovorí, že jurisdikcie tiež skúmajú novo zaregistrované nehnuteľnosti a kontrolujú, ako dlho sú uvedené na platformách ako Airbnb a Vrbo. "Krátkodobé prenájmy, ktoré fungovali pred registráciou v meste, môžu podliehať vráteniu daní."
Umelá inteligencia a technológia zberu údajov poráža mestských úradníkov, ktorí prehľadávajú Craigslist a ďalšie platformy na krátkodobé prenájmy a potom ich porovnávajú s registrovanými podnikmi – aj keď k tomu stále dochádza. V apríli 2023, po smrteľnej streľbe v ilegálnom STR, člen mestskej rady New Orleans povedal, že mesto pracuje na najať viac inšpektorov na krátkodobý prenájom.
Viac registrovaných firiem = viac daňových príjmov
STR, ktoré sú registrované a vyhovujúce, vytvárajú pre svoje komunity viac daňových príjmov ako neregistrované alebo nevyhovujúce STR. To je, samozrejme, jeden z hlavných dôvodov, prečo sa miestni úradníci obracajú na technológiu, aby zlepšili dodržiavanie predpisov.
V hre sú skutočné peniaze. Martha's Vineyard vygeneroval o $ 16.5 miliónov v STR daňových príjmoch počas prvých troch rokov Massachusetts zdaňoval STR. Long Beach v Kalifornii vyzbieralo viac ako $ 3.87 miliónov v daňových príjmoch zo svojich zhruba 830 krátkodobých prenájmov len v prvom polroku 2023.
Vlády zvyčajne dobre využívajú dane z ubytovania STR. Mnohé komunity využívajú príjmy z daní z ubytovania na podporu miestneho cestovného ruchu vo všeobecnosti a pohostinského priemyslu zvlášť. Niektorí používajú tieto príjmy na zlepšenie infraštruktúry, z ktorej majú úžitok obyvatelia aj turisti. A komunity čoraz viac vkladajú aspoň časť výberu daní z ubytovania na iniciatívy za dostupné bývanie.
ZDROJ: Avalara
Vyberanie a odvádzanie daní z ubytovania však môže byť pre podniky skutočnou záťažou.
Ako ťa zdaňujú? Dovoľte mi spočítať spôsoby.
V USA je pravdepodobne viac ako 4,000 XNUMX miestnych daní za ubytovanie Štátny daňový výskumný ústav hovorí, že presný počet nie je možné zistiť. Keďže dane z ubytovania sa líšia podľa miesta, určovanie miestnych sadzieb a výnimiek je mimoriadne náročné.
Po prvé, daňové sadzby sa môžu meniť s počtom izieb v nehnuteľnosti, poznamenáva Oliver Hoare, generálny riaditeľ ubytovania v Avalare. Niektoré jurisdikcie v štáte Washington ukladajú a špeciálna hotelová/motelová daň to platí len v prípade 40 a viac ubytovacích jednotiek. Podniky so 60 a viac jednotkami kedysi podliehali okresu King County, Washington, daň z kongresov a obchodných centier o poplatkoch za prechodné ubytovanie, hoci od 1. januára 2019 sa daň vzťahuje na všetky ubytovacie podniky bez ohľadu na počet jednotiek.
Počet prenajatých izieb alebo počet dospelých v izbe môže tiež ovplyvniť sadzby dane: Sadzba hotelovej dane na Rhode Island je 6 % pri prenájme izieb, ale iba 1 % pri prenájme celého domu. A to nie je všetko. „Rezort“ môže byť zdaňovaný inak ako hotel. Izby umiestnené v historickej budove môžu byť zdanené inak ako v súčasných ubytovacích zariadeniach.
Samotné dane sú určite problematické, no sú tu aj iné problémy.
Kto preberá daňový doklad?
Jedným z najproblematickejších aspektov dodržiavania daňových predpisov je určenie odpovede na najzákladnejšiu otázku: Kto je zodpovedný za výber a odvádzanie príslušných daní?
Ak by bol hostiteľ jedinou zainteresovanou stranou, dane by jednoznačne pripadli im. Krátkodobé prenájmy a iní poskytovatelia ubytovania však často rezervujú prostredníctvom online cestovných kancelárií (OTA) a platforiem rezervačných agentov – a porozumieť povinnostiam platforiem na trhu s daňou z ubytovania je ťažké.
Vzťah medzi online cestovnou kanceláriou a obchodníkom môže fungovať niekoľkými rôznymi spôsobmi: online cestovná kancelária môže byť obchodníkom alebo hotel alebo hostiteľ krátkodobého prenájmu môže byť obchodníkom. Ak je obchodníkom OTA, spotrebitelia platia pri rezervácii predplatenú sadzbu. Ak je obchodníkom hotel, spotrebitelia platia pri registrácii spätnú platbu. Identifikácia registrovaného obchodníka je kľúčovým faktorom, pretože určuje, kto je zodpovedný za aké dane.
ZDROJ: Pohostinská sieť
Je tiež dôležité určiť, či sa OTA alebo rezervačný agent považuje za „trhovisko“ na daňové účely. Platformy klasifikované ako sprostredkovateľ trhu môžu podliehať zákonom o sprostredkovateľoch trhu, a preto môžu musieť platiť daň z čistej sadzby, ako aj z prirážky (alebo marže). Platformy, ktoré nie sú na daňové účely klasifikované ako trhovisko, môžu musieť platiť dane iba zo svojej prirážky.
Je to komplikované – a komplikácie sú znásobené skutočnosťou, že zákony o uľahčovaní trhovísk v mnohých štátoch pokladajú platformy trhov za zodpovedné za niektoré dane z obsadenosti, ale nie za všetky dane z obsadenosti.
Okrem toho niektoré zákony o sprostredkovateľoch štátnych trhov nie sa vzťahujú na dane z bývania. Tak je to v štáte Washington, kde sa firma poskytujúca online služby cestovnej kancelárie na krátkodobé ubytovanie nepovažuje za sprostredkovateľ trhu. Napriek tomu dokonca aj Washington vo všeobecnosti považuje OTA za zodpovedné za príslušné dane z ich prirážky.
A žiaľ, pokiaľ ide o daň z ubytovania, niektoré štáty jednoducho neposkytujú jasné usmernenia pre sprostredkovateľov trhu alebo podniky, ktoré sa na tieto platformy spoliehajú.
Ako je to s poplatkami?
Určovanie toho, kto je zodpovedný za príslušné poplatky, ako aj všetky dane splatné z týchto poplatkov, môže byť ďalším bahnom. A zvyčajne existuje veľa poplatkov: poplatky za online rezerváciu, poplatky za upratovanie, poplatky za domáce zvieratá, rekreačné poplatky…
Ktoré z týchto poplatkov podliehajú dani z predaja a/alebo z ubytovania? Kto je zodpovedný za ich zber a posielanie? Je to rezervačný agent, OTA alebo samotný poskytovateľ ubytovania?
Nemusí ísť o tú istú entitu. Odpoveď sa tiež líši podľa miesta.
Ak chcete vyriešiť medzeru v mestskej dani z hotela, Anaheim, Kalifornia, rozšírila mestskú definíciu prevádzkovateľa ubytovania tak, aby zahŕňala online a iné cestovné spoločnosti spolu s hotelmi, motelmi a krátkodobými prenájmami. Mesto ďalej požadovalo, aby online a iné cestovné spoločnosti vyberali dane na základe úplného poplatku za ubytovanie vrátane, ale nie výlučne, poplatkov za internet, poplatkov za parkovanie za noc pre hostí a rezortných poplatkov.
V závislosti od toho, kto daň vyberá, alebo od typu poplatku za izbu, sa daň odvádza buď daňovému úradu, alebo poskytovateľovi ubytovania. Tak to je zábava.
Mesto to rozdeľuje takto:
- OTA musí postúpiť daň vybranú na paušálnej sadzbe – známej ako zľavnený poplatok za izbu – do hotela alebo motela, ktorý odvádza daň mestu. Ak hosť zaplatí za izbu viac, ako cestovná spoločnosť zaplatila hotelu alebo motelu (definované v kódexe Anaheimu ako poplatok za uľahčenie), OTA musí mestu poukázať zostatok dane.
- OTA inkasujúci nájomné za krátkodobý prenájom v Anaheime musí zaplatiť mestu plnú daň z ceny pobytu.
- Hotel, motel alebo krátkodobý prenájom, ktorý inkasuje celú sumu za pobyt od hosťa a platí paušálnu províziu OTA (za rezerváciu), musí mestu odovzdať plnú daň.
- Hotely, motely a krátkodobé prenájmy sú zodpovedné za uplatňovanie a vyberanie dane za parkovanie hostí cez noc, rezortné poplatky a iné poplatky.
Je to komplikované a je to len jedno mesto. Platformy, ktoré uľahčujú rezervácie hotelov a krátkodobých prenájmov po celej krajine, sa musia vysporiadať s tisíckami Anaheimov.
Niet divu, že otázka, kto je zodpovedný za zdaňovanie príslušných poplatkov, môže byť sporná. Airbnb bojuje proti a Daň z prenájmu 415 XNUMX USD mesto Boulder v štáte Colorado tvrdí, že dlhuje na poplatkoch za hostí. Airbnb tvrdí, že Boulder County nesprávne zdanil poplatky za hostí.
ZDROJ: Denver Post
Čo by ešte mohlo ovplyvniť odvetvie ubytovania v roku 2024?
Technológia bude naďalej formovať odvetvie ubytovania
Už sme hovorili o tom, ako AI už pomáha miestnym daňovým úradom nájsť nevyhovujúce krátkodobé prenájmy. Na druhej strane transakcie hostitelia na krátkodobý prenájom a správcovia nehnuteľností využívajú technológiu na zefektívnenie komunikácie s hosťami a udržiavanie prehľadov o nehnuteľnostiach.
Skift Research verí, že generatívna AI bude mať čoraz významnejší vplyv na rôzne aspekty cestovného ruchu, ako napríklad:
- Zákaznícka podpora. LLM (veľké jazykové modely, typ AI, ktorý pracuje s jazykom) môžu zlepšiť skúsenosti s chatbotmi a poskytnúť relevantnejšiu zákaznícku podporu.
- Riadenie povesti. Umelá inteligencia môže firmám pomôcť efektívnejšie reagovať na online recenzie.
- Výkonnostná reklama. Gen AI môže zefektívniť proces plánovania cestovania zlepšením spôsobu zhrnutia a prezentácie informácií.
Podľa prieskumu 81 % čitateľov Skift, ktorí pracujú v cestovnom ruchu alebo s ním, verí, že nové nástroje založené na generatívnej AI budú prínosom pre ich cestovné organizácie. Väčšina však nevidí, že ich organizácia uprednostňuje nástroje AI. Samostatný Štúdia Accenture o zrelosti AI to potvrdzuje: Zistilo sa, že cestovný ruch patrí medzi najmenej pokročilé odvetvia AI.
ZDROJ: Skift
Zameranie sa na technológiu sa môže vyplatiť: Aplikácia na rezerváciu ciest a online cestovný trh Hopper sa od roku 2019 rozrástol viac ako ktorýkoľvek iný OTA ako Vrbo, čiastočne vďaka svojmu zameraniu na sociálny obchod a gamifikáciu. Skift hovorí, že Hopper „využil svoje silné stránky ako menšia, technicky vedená vyzývateľská značka“.
Cestovný ruch pomôže komunitám obnoviť sa po tragédii
Starosta okresu Maui Richard Bissen je vyzývajúc turistov, aby navštívili zvyšok Maui zatiaľ čo West Maui sa po ničivých požiaroch v auguste 2023 obnovuje. Možno prekvapivejšie je, že Štátna agentúra pre rozvoj cestovného ruchu z r. Ukrajina „interne podporuje cestovanie a spoluprácu s medzinárodnými podnikmi v oblasti cestovného ruchu na podporu jeho obnovy.“ Doláre z cestovného ruchu sú skrátka veľmi potrebné.
Na udržateľnosti bude aj naďalej záležať (najmä ak je cena správna)
Spomedzi amerických cestovateľov, ktorých prieskum Skift Research uskutočnil v Q1 2023, 42 % doplatilo za udržateľnejšiu možnosť cestovania počas posledných 12 mesiacov. A 28 % z týchto respondentov zaplatilo viac za udržateľný hotel alebo iné ubytovanie. Platí to aj pre obchodných cestujúcich: 63 % opýtaných amerických spoločností má v priemere záujem o zvýšenie udržateľných obchodných ciest, aj keď to bude stáť viac.
ZDROJ: Skift
Travel Tracker spoločnosti Skift Research však zistil, že niektorí ľudia sú ochotní zaplatiť za svoje zásady len toľko. Z opýtaných:
- 25 % cestujúcich tvrdí, že možnosti udržateľného cestovania sú príliš drahé
- 38 % je ochotných zaplatiť až 5 % z ceny cestovného produktu za udržateľnú možnosť
Mohla by tu byť príležitosť pre podniky. Zistenia US Travel Tracker spoločnosti Skift Research naznačujú, že väčšina respondentov prieskumu nenašla na žiadnej webovej stránke správy o udržateľnom cestovaní. Poskytnutie ďalších informácií o postupoch udržateľnosti (ak ich máte) vám môže pomôcť vyniknúť.
Ďalšie rezervácie prejdú mobilom
Mobilné rezervácie majú tendenciu zaostávať za počítačovými rezerváciami v USA, ale sú na vzostupe. Expedia Group uvádza, že podiel rezervácií na telefónoch a tabletoch sa zvýšil 15% medzi rokmi 2019 a 2022. Podobne aj podiel vyhľadávania mobilných aplikácií v roku 2022 bol o 30 % vyšší ako v roku 2019.
ZDROJ: Skift
To určite nie je všetko, ale dá vám to dobrý prehľad o tom, čo ovplyvňuje odvetvie ubytovania.
ZDROJ: Túto správu poskytol Avalara.
